מוכרים את הנכס? כדאי שתיוועצו תחילה בשמאי מקרקעין היטל השבחה

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. מוכרים את הנכס? כדאי שתיוועצו תחילה בשמאי מקרקעין היטל השבחה

מוכרים את הנכס? כדאי שתיוועצו תחילה בשמאי מקרקעין היטל השבחה! חבות בהיטל ההשבחה עשויה להוות את אחד מהרכיבים המהותיים ביותר בעסקאות נדל"ן. כול מי שפעיל בענף הנדל"ן הישראלי מטיב לדעת שאסור לסגור עסקת נדל"ן ללא בדיקה מדוקדקת של כל האלמנטים הנוגעים לסוגיית המיסוי של העסקה, ובפרט לעניין תשלום היטל ההשבחה. 

מטבע הדברים, כל בעל נכס חפץ בשיפור הנכס שבבעלותו, אם באמצעות תוספת קומה, תוספת מרפסת או הגדלת זכויות בנייה. אלא שכול שיפור בנכס מחייב את בעליו (או החוכר לדורות) בתשלום חובה המכונה "היטל השבחה". היטל זה מוטל על ידי הוועדה המקומית במקרים של עליית ערך המקרקעין בעקבות אישור תכנית בניין עיר, אישור שימוש חורג או אישור הקלה.

גובה ההיטל כפקטור קריטי במהלך בחינת העסקה מכול היבטיה

אנשי הצוות המקצועי של חברת טדי שמאים מציינים שגובה היטל ההשבחה הוא 50% מעליית שווי המקרקעין בעקבות התכנית המשביחה, ההקלות שניתנו לבעל הנכס או שינוי ייעוד השימוש. 

המועד שלפיו מחושב שווי ההשבחה הנו היום שבו הוועדה המקומית אישרה את התכנית המשביחה. דהיינו, במידה והתכנית המשביחה אושרה בתקופה שהתאפיינה בשגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס נמכר בזמנים של שפל, שאז עשוי להיווצר מצב שבו גובה ההיטל עולה על שווי ההשבחה בפועל. 

מועד תשלום ההיטל מתבצע בעת מימוש הזכויות במקרקעין- ביום הוצאת היתר הבנייה או מכירת הנכס. בהקשר זה, ראוי להבהיר שגובה ההיטל עשוי לעתים לנסוק לסכומי עתק של מיליוני שקלים, אי לכך, הוא מהווה פקטור קריטי ומוטב להיוועץ בשמאי מקרקעין היטל השבחה במהלך בחינת העסקה מכול ההיבטים הרלוונטיים.

זכויות הבנייה דחויות

ההסתייעות בשמאי מקרקעין היטל השבחה לקראת מימוש הזכויות במקרקעין יכולה לחסוך לבעל הנכס ביורוקרטיה, כאב ראש ולא מעט זמן וכסף. בשל חוסר בקיאות בתחום, הרוב המוחלט נוטה לקבל את ההיטל כ"גזרה משמיים" ולשלם אותו באופן מידי מיד ומבלי לבדוק את הנושא לעומק. לדוגמה, היטל ההשבחה אינו חל על תכניות שאושרו לפני 1.7.1975. 

לפיכך, שמאי מקרקעין המתמחה בתחום יבחן כבר בשלבים הראשונים את מועד אישור התכנית המשביחה על ידי הוועדה המקומית, ובמידה והתכנית אושרה לפני שנת 1975, שאז פטור בעל הנכס מתשלום ההיטל. ישנם גם מקרים שבהם זכויות הבנייה דחויות או שאינן ניתנות לניצול בזמן מכירת הנכס, כשבנסיבות הללו ישנה אופציה לדחיית תשלום ההיטל למועד שבו קיימת אפשרות לממשן.